Na indiening van ruim 40 zienswijzen heeft de Spijkerbrigade namens de omwonenden en de diverse werkgroepen in de wijk een brief gestuurd naar de raadsleden om de vergunningsprocedure voor definitieve kamerbewoning in de voormalige Lorentz-HBS in de Schoolstraat 35 op te schorten totdat overleg met de omwonenden en andere belanghebbenden in de wijk heeft plaats gevonden.
Hieronder de inhoud van de brief.
Arnhem, 16 december 2020
Onderwerp:
Spijkerkwartier ernstig bezorgd over definitieve kamerbewoning in voormalige Lorentz-HBS
Verzoek vergunning voor kamerbewoning op te schorten
Leden van de Gemeenteraad van de Gemeente Arnhem
Buurtbewoners rondom de voormalige Lorentz-HBS, Schoolstraat 35, maken zich ernstige zorgen over de overlast die zal blijven voortbestaan als de gemeente Arnhem definitieve kamerbewoning vergunt aan de exploitant van de voormalige Lorentz-HBS.
De gemeente heeft een voorbereidingsbesluit hiertoe genomen en vele omwonenden alsmede het wijkorgaan hebben hun zienswijzen (ruim 40!) hierop ingediend. De belangrijkste punten hieruit zijn in deze brief verwerkt.
Als wijk zetten wij ons al jaren in om te komen tot een leefbare wijk waar het woon- en leefklimaat moet worden beschermd dan wel versterkt. Alle inspanningen die samen met de gemeente zijn genomen worden in strijd met het gedachtegoed van de Omgevingswet te niet gedaan door alleen de juridische aspecten te beschouwen en daarnaast de vergunningsvoorschriften niet te handhaven.
Verzoekt de gemeenteraad
Met de ingediende zienswijzen wordt het juridisch traject bewandeld.
U als gemeenteraadsleden vragen we om te kijken naar de binnen de Gemeente Arnhem gevolgde procedure omtrent de Omgevingswet. U allen persoonlijk omdat de Omgevingswet alle facetten van de fysieke leefomgeving raakt en dus integraal over alle disciplines binnen het gemeentelijk beleid loopt. De casus van voormalige Lorentz-HBS in de Schoolstraat 35 laat zien dat dit een “School”voorbeeld is hoe we het als samenleving niet zouden moeten willen. Aan de hand van onderstaande toelichting en vragen nemen wij u mee in de naar ons inziens vele onduidelijkheden omtrent de uitvoering van de Omgevingswet.
Daarnaast doen wij een dringend beroep op u al lid van de gemeenteraad om het proces van vergunningverlening voor kamerverhuur in de voormalige Lorentz-HBS op te schorten totdat het participatieproces binnen de Omgevingswet heeft plaats gevonden.
Toelichting en aanvullende vragen
Voorgeschiedenis
In 2013 heeft de Gemeente Arnhem het pand met groot achterstallig onderhoud verkocht aan de heren Mantel en Verheij. Voordat zij het pand kochten waren gesprekken over het aankopen van het pand tussen de gemeente en stichting SLAK. De verkoop van het pand aan de heren Mantel en Verheij werd naar de wijk onderbouwd met het argument dat deze partij betere plannen had ten aanzien van het onderhouden en beheren van het gebouw.
Om renovatie van dit Rijksmonument mogelijk te maken heeft de eigenaar twee tijdelijke vergunningen aangevraagd om, binnen de bestemming gemengd, kamerbewoning toe te staan en daarvoor te verbouwen. Door de diverse adviesorganen is op basis van tijdelijkheid (5 jaar) positief geadviseerd voor dit tijdelijk gebruik. Na overleg met eigenaar, waarin hij aangaf dat hij in de toekomst luxe appartementen wilde creëren en de toezegging van dhr. Bruens van de ODRA tijdens een overleg dat de tijdelijke vergunningen niet konden worden verlengd, heeft de wijk met het tijdelijk gebruik (van kamerverhuur/bewoning) ingestemd. De vergunningen zijn verleend in 2014 en 2015 voor een periode van 5 jaar en zijn o.a. afgegeven onder de voorwaarde dat na afloop van die periode de bestaande situatie van vóór vergunningverlening moest worden teruggebracht. Tevens is de eigenaar verzocht onderhoud te plegen aan het pand en is de vergunningsvoorwaarde gesteld dat het exacte onderhouds-/restauratieplan moet worden aangeleverd. De wijk is toegezegd dat de kamerbewoners geen overlast zullen veroorzaken naar de omgeving.
In het bestemmingsplan 2009 is de onbalans van kamerverhuur versus overige woonfunctionaliteiten onderkend en is een maximum van 150 kamerverhuurbedrijven binnen het Spijkerkwartier als voorwaarde opgenomen. Alle partijen konden meegaan in het voorstel van de eigenaren om tijdelijk kamerverhuur toe te staan voor financiering van het uiteindelijke plan; restauratie van het pand en realiseren van luxe appartementen. Op dat moment had de vraag moeten worden gesteld of 1 locatie met ruim 60 kamerbewoners wel paste binnen het Spijkerkwartier als op dat moment ook was gekeken naar de invloed op het woon- en leefklimaat binnen de directe omgeving van Schoolstraat 35.
Juli 2015 heeft de wijk met de eigenaar overlegd over de aanhoudende overlast. Hierbij zijn afspraken gemaakt die in de daaropvolgende jaren wisselend effect hebben gehad. Anders dan bij vaste bewoning en kleinere kamerverhuurbedrijven is er een groot verloop van kamerbewoners, een groter aantal personen en is de beheersbaarheid en handhaving moeilijk te realiseren. De Gemeente Arnhem is in 2015 door de wijk geïnformeerd en er op gewezen dat in het kader van de leefbaarheid de verlenging van de tijdelijke vergunningen t.b.v. de grootschalige kamerverhuur niet wenselijk is.
Februari 2019 is de aanvraag voor het permanent verbouwen tot kamerverhuurbedrijf ingediend.
Gezien o.a. de monumentale status is een uitgebreide openbare voorbereidingsprocedure van toepassing. Pas na het voornemen een vergunning te verlenen wordt een ontwerpbesluit vergunningaanvraag openbaar gemaakt. De wijkmanager binnen het Team Leef Omgeving (TLO) is pas na 1,5 jaar (juli 2020) geïnformeerd dat er een aanvraag lag. Vervolgens heeft TLO verzocht om, hoewel de gemeente dat niet verplicht is, de wijk te informeren. Daarop zijn bewoners en diverse werkgroepen aan de gang gegaan om informatie op te halen. Vanuit de gemeente kon procedureel geen informatie worden verstrekt voordat een ontwerpbesluit bekend wordt gesteld en werd doorverwezen naar de initiatiefnemer/Eigenaar. Voordat overleg met de eigenaar zou plaats vinden wilde de wijk eerst de benodigde informatie opvragen.
Gezien de onduidelijke en gevoelige situatie is, na overleg, 7 oktober jl. door TLO een procesbegeleider ingeschakeld om inzicht te krijgen in alle feiten rondom Schoolstraat 35 door het ophalen van info bij gemeente, ODRA, bewoners en eigenaar. Het TLO heeft vooraf met de wethouder overlegd om het ontwerpbesluit aan te houden totdat de procesbegeleider zijn werkzaamheden had afgerond en de dialoog kon plaats vinden. Het ontwerpbesluit werd echter 13 oktober ter inzage gelegd, waarmee een juridische procedure werd gestart.
Bedoeling
De bedoeling van de Omgevingswet is om niet de regels, maar juist de fysieke leefomgeving centraal te stellen. De regels vormen slechts het kader. Bij de Omgevingswet gaat het dus om een andere manier van werken en denken. Door minder en overzichtelijke regels en meer ruimte voor initiatieven en lokaal maatwerk worden overheden, inwoners en ondernemers aangespoord om open, samenhangend, flexibel, uitnodigend en innovatief aan de slag te gaan. In de Omgevingswet wordt uitgegaan van vertrouwen in initiatiefnemers, vertrouwen van de burger in de overheid en vertrouwen tussen overheden. De Omgevingswet wil bijdragen aan het herstel van vertrouwen in de overheid onder meer door het faciliteren van publieksparticipatie. Niet de juridische borging, maar een professionele en open houding wordt gezien als garantie voor een goed participatieproces.
Vraag: in hoeverre zijn deze bedoelingen geborgd in de procedure die nu is ingezet?
Voor activiteiten die binnen het omgevingsplan vallen en waar een vergunning voor nodig is, moet de gemeente van tevoren beslissen of er altijd moet worden geparticipeerd en hoe dat wordt getoetst. Hierbij is participatie dus een vereiste die gekoppeld is aan de beoordeling van de aanvraag. De initiatiefnemer is zelf verantwoordelijk om belanghebbenden te informeren en te betrekken. Hoe dat moet vorm krijgen is aan de initiatiefnemer zelf. Elke situatie (plek, omvang, context) vraagt om maatwerk. De gemeente kan spelregels opstellen om houvast te bieden aan initiatiefnemers. Ook kan de gemeente beschrijven wat volgens haar een goed participatieproces is en kan ze initiatiefnemers aansporen om daar rekening mee te houden. Het is echter niet mogelijk om initiatieven af te wijzen op grond van het participatie-criterium. Wel mag de gemeente om een toelichting of nadere informatie vragen en de inhoudelijke opbrengst van de participatie meewegen.
Vraag: heeft de gemeente een procedure om de initiatiefnemer te helpen de participatie als serieus onderdeel van de planontwikkeling en vergunningaanvraag mee te nemen?
(Een van de goede voorbeelden in Arnhem is dat de initiatiefnemer voor de ontwikkeling van de vrij te komen terreinen van de 3 ROC’s in Arnhem de participatie zelf wel nadrukkelijk heeft meegenomen.)
In de Memorie van Toelichting op de Omgevingswet is nader uitgewerkt waarom participatie verplicht is, wie de participant is, wanneer participatie verplicht is en welke soorten “participatie” er zijn. Participatie is er in drie vormen: • Kennisgeving: het bevoegd gezag beschrijft in de kennisgeving wie worden betrokken, waarover en wanneer; wat de rol is van het bevoegd gezag en de initiatiefnemer en waar meer informatie beschikbaar komt. • Motiveringsplicht: het bevoegd gezag geeft bij het besluit aan hoe burgers, bedrijven, maatschappelijke organisaties en bestuursorganen zijn betrokken bij de voorbereiding en wat de resultaten daarvan zijn. • Aanvraagvereiste: de initiatiefnemer moet aangeven of, en zo ja hoe, hij participatie heeft vormgegeven en wat hij met het resultaat heeft gedaan. Het bevoegd gezag betrekt deze informatie bij de integrale belangenafweging.
Vraag: in hoeverre en op welke wijze is het boven beschreven participatieproces bij deze aanvraag gehanteerd?
Concrete situatie
In 2019 en 2020 had bij de beëindiging van de tijdelijke vergunningen moeten worden gehandhaafd. Redenen waarom het Bevoegd Gezag niet heeft gehandhaafd na afloop van de geldigheidstermijn van de vergunning voor het tijdelijk gebruik zijn niet bekend. Er heeft geen aanschrijving plaats gevonden en er is ook geen verlenging van de tijdelijke vergunning verleend.
Met de beëindiging van de vergunning verloor kamerverhuur haar rechtskracht. De aanvraag voor permanente kamerverhuur is strijdig met de bestemming en eerdere afspraken tussen gemeente, eigenaar en bewoners van de wijk.
De verplichting in de koopovereenkomst over het onderhoud aan het gebouw inclusief de voorwaarde voor het aanleveren van een exacte onderhouds-/restauratieplan is tevens niet gehandhaafd.
Vraag: hoe het komt dat de gemeente niet handhaaft op de door haar zelf gestelde regels?
Participatie binnen de aanvraagprocedure
De eigenaar heeft in 2019 zelf niet het initiatief genomen om met omwonenden en andere belanghebbenden te overleggen. Gezien de voorgeschiedenis, tijdelijke vergunning, de regelmatig niet handhaafbare overlast en de bekendheid hiervan bij de gemeente, had het Bevoegd Gezag dit mee kunnen nemen in de beoordeling. Het ontwerpbesluit is volgens de toelichting in de bijlage van het ontwerpbesluit alleen beschouwd op de juridische aspecten en niet zoals eerder aangegeven ook op de fysieke leefomgeving en bijbehorende participatieproces.
Een van de aspecten die de kwaliteit van de leefomgeving aantast is de overlast die de activiteit van kamerbewoning met zich mee brengt. De maatregelen die de eigenaar heeft genomen om overlast tegen te gaan, hebben onvoldoende effect gehad. 74 tijdelijke bewoners zijn immers minder goed in de hand te houden dan enkele vaste appartement- bewoners.
Het Bevoegd Gezag, voor deze de ODRA, heeft de aanvrager geadviseerd om overleg te plegen met de omwonenden/betrokkenen. Vervolgens is dat, om reden dat het nog geen formeel toetsingscriterium is, later niet getoetst bij de afhandeling van de aanvraag.
Door het ontbreken van heldere criteria binnen de Gemeente Arnhem lijken de bedoelingen van de omgevingswet een loze belofte. Het voorbereidingsbesluit is alleen genomen op juridische gronden, zonder dat participatie heeft plaatsgevonden.
Bovenstaande situatie geeft niet het vertrouwen dat in de toekomst hier wel beter mee om zal worden gegaan. Zelfs het opnemen van extra voorwaarden/beperkingen in de vergunning, bieden gezien de ervaringen over de handhaving door het Bevoegd Gezag geen garantie voor de bescherming van de fysieke leefomgeving.
Samenhangend beleid
In de bijlage op het ontwerpbesluit wordt gerefereerd aan stukken van de Rijksdienst voor Cultureel Erfgoed ( o.a. preadvies 30-10-2018) over de aantasting van het monument bij invulling door verkamering of inrichten met appartementen. Daarnaast geeft de initiatiefnemer aan dat kamerverhuur economisch wel haalbaar is terwijl de invulling met luxe appartementen niet haalbaar zou zijn. De genoemde stukken ontbreken bij het ontwerpbesluit.
Vraag: is gezien de onbalans met betrekking tot een evenwichtig woningbestand en de vraag naar luxe appartementen binnen het Spijkerkwartier, de aanvraag door de gemeente getoetst op haar stedelijke visie en woningbeleid?
Rechtsongelijkheid
De aanvraag van de initiatiefnemer voor het creëren van parkeerplaatsen conform het bestemmingsplan wordt door de adviseurs wel negatief beoordeeld, maar niet opgenomen in de conclusie. In theorie kan de initiatiefnemer wel parkeerplaatsen aanleggen. Aangegeven wordt dat het facetplan parkeren mogelijkheden biedt om af te wijken van de norm (0,6 parkeerplaats/kamer bij kamerverhuur). Een mobiliteitsonderzoek door de initiatiefnemer concludeert dat gezien het huidige gebruik geen parkeerbehoefte wordt verwacht. De gemeente stelt voor om de Schoolstraat 35 uit te sluiten voor het aanvragen van een parkeervergunning, zonder de eigenaar te ontheffen van zijn verplichting voor het leveren van parkeerplaatsen. Dit geeft rechtsongelijkheid zowel naar de potentiële huurders als naar andere voorbeelden in het Spijkerkwartier waar de investeerders werden gedwongen om parkeerplaatsen te huren in een van de parkeergarages rondom het Spijkerkwartier. Verder wordt met “deze regeling” geen garantie gegeven dat de parkeersituatie in de openbare ruimte buiten de vergunningsgebieden niet zal worden aangetast (waterbedeffect).
Proceduretijd
De normale proceduretijd voor een uitgebreide openbare voorbereidingsprocedure bedraagt 6 maanden. De proceduretijd voor de aanvraag Schoolstraat 35 duurt nu al 20 maanden.
Vraag: wie toetst de ODRA op de naleving van de wettelijke proceduretijden?
De argumentatie van de ODRA dat het voorbereidingsbesluit gezien de mogelijke claims wegens het niet naleven van de proceduretijden er uit moest voordat de wethouder het verzoek om aanhouding had ingewilligd, getuigt overigens ook niet van enig inlevingsgevoel en betrouwbaarheid als dienende organisatie voor de samenleving in casu de bewoners van de wijk.
Ten slotte
Uit deze casus blijkt dat er veel schuurt tussen de voorschriften, de bedoelingen en de uitvoering.
De werkwijze van het Bevoegd Gezag, gemeente en de uitvoeringsinstanties is niet afgestemd op het gedachtegoed van de Omgevingswet.
De gemeente is aanspreek punt voor ons burgers.
ODRA is een uitvoeringsinstantie van/onder verantwoordelijkheid van de lokale overheid. Voor ons burgers is ODRA de gemeente, daar ligt de verantwoordelijkheid, en de gemeente is het aanspreekpunt.
Het lijkt erop dat de ODRA uitsluitend kijkt naar letter van de regels, en niet handelt volgens de intentie of de geest van de regels. Ook lijkt het erop dat de ODRA geen rekening houdt met andere aspecten van beleid dan de regels. Als dat zo is, dan dienen in het kader van de Omgevingswet de regels en het beleid te worden aangepast.
Wij dringen er bij u op aan als de wetgever/ regelmaker (gemeenteraad) de regels aan te passen. Bijvoorbeeld door minder ruimte te laten voor uitzonderingen/interpretaties. De regels moeten de intentie van het beleid dekken en niets meer.
Tevens dient binnen de regelgeving de mogelijkheid te worden geboden om fouten ( of een andere uitwerking dan bedoeld) in de regels, of in vergunningen vanwege de regels, op te merken en te repareren.
Noot:
Met de zienswijze omtrent het voorbereidingsbesluit Schoolstraat 35 is, gezien bovenstaande overwegingen, het verzoek gedaan de definitieve besluitvorming over de aanvraag op te schorten totdat naast het opheffen van de onduidelijkheden over de juridische overwegingen ook duidelijkheid is verkregen over de effecten van dit initiatief op de fysieke leefomgeving. Hiertoe dient een overleg te worden geïnitieerd met alle betrokkenen/belanghebbenden.
Wij als bewoners van het Spijkerkwartier ervaren het proces omtrent het voorbereidingsbesluit als de inspiratie die Escher in de Lorentz-HBS heeft opgedaan met de trap ook bekend als de Penrose-trap: een optische illusie en een onmogelijk voor-(ont)werp. :-)
Namens de bewoners en actieve belangengroepen van het Spijkerkwartier
Astrid Stokman
Voorzitter Spijkerbrigade, dagelijks orgaan van het Bewonersoverleg Spijkerkwartier
foto: Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed
